Bratislavský trh je rozdrobený na segmenty, ktoré sa správajú odlišne. Historický byt v centre, panelák na sídlisku a novostavba pri Dunaji sa navzájom porovnávať nedajú.
Nasledujúce faktory patria medzi tie, ktoré sa pri ocenení bytu posudzujú najčastejšie.
Lokalita a mikrolokalita
Mestská časť určuje cenové pásmo, konkrétna ulica ho posúva. Vplyv má dostupnosť MHD, občianska vybavenosť, hluk z dopravy aj kvalita okolia.
Vlastnosti bytu
- Výmera podľa listu vlastníctva a využiteľnosť dispozície.
- Poschodie, výťah a orientácia na svetové strany.
- Balkón, loggia alebo terasa a ich započítanie do plochy.
- Pivnica, komora alebo parkovacie státie.
Stav bytu a domu
Rekonštrukcia zvyšuje hodnotu, ale nie v pomere jedna k jednej k vynaloženým nákladom. Významný je aj stav spoločných častí: zateplenie, výmena rozvodov, stav strechy a výťahu.
Právny stav
- Ťarchy, záložné práva a vecné bremená na liste vlastníctva.
- Súlad skutočného stavu bytu s dokumentáciou.
- Prípadné nájomné vzťahy viazané na byt.
- Nedoplatky voči správcovi, ktoré prechádzajú na nového vlastníka.
Bezpečnosť: Právne zaťaženie sa v inzeráte spravidla neuvádza, no na hodnotu vplýva podstatne.
Čo hodnotu zvyšuje menej, než sa čaká
- Nadštandardné vybavenie nad úroveň bežnú v danom segmente.
- Nábytok na mieru, ktorý sa ťažko oceňuje samostatne.
- Investície, ktoré nie sú viditeľné ani doložené dokladmi.