Pri oceňovaní sa používajú tri základné prístupy. Ktorý prevládne, závisí od typu nehnuteľnosti a od účelu ocenenia.
Znalosť týchto prístupov pomôže pochopiť, prečo sa výsledok môže líšiť od ceny v inzeráte aj od predstavy vlastníka.
Porovnávacia metóda
Najčastejší prístup pri bytoch a rodinných domoch. Vychádza z reálne realizovaných predajov porovnateľných nehnuteľností v rovnakej lokalite a čase, ktoré sa upravujú o rozdiely vo výmere, stave či podlaží.
Kľúčové je, že sa porovnávajú dosiahnuté ceny, nie ponukové ceny z inzercie.
Výnosová metóda
Používa sa tam, kde nehnuteľnosť prináša príjem – kancelárie, prevádzky, sklady alebo byty určené na prenájom. Hodnota sa odvodzuje od dosiahnuteľného čistého nájmu a od miery kapitalizácie.
Vstupom je aj obsadenosť, dĺžka nájomných zmlúv a prevádzkové náklady vlastníka.
Nákladová metóda
Vychádza z nákladov na obstaranie porovnateľnej stavby znížených o opotrebenie. Uplatňuje sa pri atypických objektoch, rozostavaných stavbách alebo tam, kde chýbajú porovnateľné predaje.
Čo do hodnoty vstupuje najčastejšie
- Lokalita a dostupnosť služieb aj dopravy.
- Výmera podľa listu vlastníctva a skutočná využiteľná plocha.
- Technický stav objektu a rozsah rekonštrukcie.
- Stav spoločných častí a vek budovy.
- Právny stav: ťarchy, vecné bremená, súlad s katastrom.
- Pri pozemku funkčné využitie podľa územného plánu a prístup.
Prečo sa výsledok líši od inzerátov
Inzerát ukazuje, za koľko chce vlastník predať. Ocenenie pracuje s tým, za koľko sa porovnateľné nehnuteľnosti skutočne predali. Rozdiel medzi ponukovou a realizovanou cenou býva výrazný a mení sa v čase.
Bezpečnosť: Online kalkulačky pracujú s priemermi. Pri atypickej nehnuteľnosti alebo nesúlade s katastrom sa od reality vzďaľujú najviac.
Ako si výsledok overiť
- Skontrolujte, či sedia vstupné údaje: výmera, počet miestností, rok výstavby.
- Pozrite sa, s ktorými porovnateľnými nehnuteľnosťami sa pracovalo.
- Overte, či je zohľadnený skutočný technický stav, nie predpokladaný.
- Opýtajte sa, ktorá metóda bola rozhodujúca a prečo.